酒店式公寓投资需谨慎 真相只是看上去很美

来源:www.www.tiwasgist.com 作者:爱游戏中国 发表时间:2013-08-17 11:21:59

　　当高房价和高税收打压着人们，酒店式公寓的高额回报似乎让人们看到了希望。总价低、生活便利等巨大的诱惑真的如宣传所讲吗？今天ＺＤＤ哲东酒店设计公司小编带你还原真相——只是看上去很美，酒店式公寓投资需谨慎！

　　无法抗拒的诱惑

　　在股市低迷，楼市限购的政策下，投资酒店式公寓看起来很美，但实际价格却值得推敲。

　　最近，深圳市民刘女士收到一条短信，一家房地产开发商表示，旗下的酒店式公寓项目不仅能收到每年６％的收益，还有一年３６天的免费居住权。

　　按照刘女士提供的线索，记者联系到了这家开发商。销售人员刘先生介绍，他们的项目位于惠州双月湾，由温德姆豪生国际酒店集团运营，该集团成立８０多年，是纽约证券交易所上市公司。

　　据了解，这种包租分红的酒店式公寓单位售价在１５０００元／平方米左右，不过现在是论套销售，面积从６９平米至１８１平米不等，每套售价在１００至２００万元之间。业主购买酒店式公寓后，每年可以得到６％固定回报以及１年３６天免费入住的待遇等。

　　刘先生介绍，３６天的赠送并不限于在双月湾消费，该集团在张家界（０００４３０，股吧）、三亚等旅游景点都设有类似的酒店式公寓，届时均能免费入住，还能赠送温泉票等额外消费项目。

　　以一套６９平米的公寓为例，售价１００万元左右，每年６％收益即６万元，这部分收益是保底的。无论酒店经营状况如何，都会向投资者支付这笔收益，每３个月支付一次。为保证按时支付，酒店管理方会在运营之初拿出２０００万元作为保证金。

　　“就算两三年后不喜欢这里的环境，也可以出售”，刘先生说，虽然是酒店式公寓，但也会有独立产权证，可以转让。除了每月有固定的回报外，还能享受房子本身增值的收益。

　　其实，相对于双月湾６％这样的固定年收益来说，这并不是最牛的。成都的一处名为“铂仕酒店”的公寓楼就曾给出１０％返租的超高回报。不过，与前者这样的度假式酒店公寓不同，后者是商务式酒店公寓。据透露，其目前均价为１。２万元／平方米，户型面积４１平米左右，签约按季度返租，年回报率１５。２％。也就是说，投资一套只需要５０万元，每年租金高达７。６万元，不足８年就可收回本金。

　　酒店经营不善

　　提前暴露风险

　　“从某种意义上看，这类型的物业更像是产权式酒店，而不是酒店式公寓”，深圳一业内人士介绍说，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是由专业的酒店机构进行管理。换句话说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的套房。

　　从２０００年开始，酒店式公寓开始在北京、上海、深圳出现，之后很快推广到全国。其除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家居式的服务，比如一般酒店不会出现的厨房等设施，投资者可以自用，或委托酒店物业管理公司统一出租经营，但其本质仍然是公寓。由于户型小，总价低，此类型的公寓一推出就吸引了大量的的白领。

　　该人士强调，产权式酒店虽然与酒店式公寓有很多相同之处，但其本质的区别在于，消费者购买前者的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权，其实质是投资获利。产权式酒店的投资者拥有物业所有权、收益权，但几乎没有使用权。而酒店式公寓的业主既有所有权、出租权，也有使用权。

　　对于投资者来说，必须考虑的问题是，一旦出现经营不善，在开发商承诺的固定收益年限失效之后，酒店会不会沦为烂尾楼。这一问题在经济欠发达地区和新开发旅游区尤为明显，在个别楼盘，风险甚至提前爆发。

　　２００７年底，柏小姐在惠州仲恺高新区陈江街道办凯旋国际酒店买了一套公寓，面积６２平方米，总价２４万多，均价约４０００元每平方米。当时约定，凯旋国际酒店将返租１０年，前５年的租金将不付给柏小姐，直接折抵入购房款中，从今年的８月１日开始，酒店将每月给柏小姐２２９３元的返租金。

　　去年底，柏小姐所有房款都已付清，并且拿到了房产证。没想到日前却接到酒店通知，称原先签订合同的凯旋国际酒店负责人因经营不善跑了，所以后续合同无效，不会再支付租金。

　　原来，与柏小姐签订合同的开发商虽然是惠州达利房地产开发有限公司，但酒店经营方另有其人。由于经营不善，管理方已经跑掉。现在留给业主的有三个方案选择，一是解除以前的合同，二是重新签订合同，按照６００元的标准每月返租，三是业主收回房子自己处置。

　　从２２９３元到６００元，租金一下少了１／４，连同柏小姐在内的２００位业主都不满意，现在双方也陷入争执中。开发商表示，酒店公司负责人跑路后，还欠了很多钱，包括员工工资等，现在也正在寻找能够接手酒店经营的新公司。

　　成本抬高

　　管理者如何支付收益

　　这种投资方式听起来很美，但粗略算了一下，如果按照年收益１５％来计算，投资者一年的回报率在７万元以上，那么每天的租金至少要在２００元以上，而且是３６５天均为客满。目前成都一些连锁便捷酒店，如７天、如家快捷等，部分房型的门市价还不足２００元，价格较高的房型也不到３００元，而且有明显的淡旺季之分。另一方面，酒店式公寓除需支付投资者收益外，还有人工、水电等开销，这些都要计入成本。也就是说，在对外营业后，管理者需要在２００元每天的标准上再提价。

　　在这样的经营情况下，酒店式公寓如何实现对于投资者的保底收益呢？上海一家房地产企业总监一语道破天机：“由开发商承诺的固定回报，往往只是开发商用投资者的购房款来支付头几年租金回报，制造出良好的投资回报假象。等到固定回报期结束，大多数酒店式公寓租金回报率会露出真面目，情况好的可以维持在２％左右，情况差的甚至扔在那里没人管理。”

　　有固定回报，但无确切年限，这就是酒店式公寓投资收益的真面目。从目前来看，开发商承诺给予固定回报的时间一般为３年，较长的１０年，如双月湾的温德姆豪生酒店就承诺会给予６年的固定回报，但６年之后到底如何合作经营，却没有明确的方案写入合同。对于这一点，销售人员也是语焉不详，只是强调该区域未来发展空间巨大，能够得到国际品牌的认可，有望成为第二个三亚。

　　风险因素：

　　第一，有固定回报，但无确切年限；

　　第二，绕不开的隐性成本，包括契税和公共维修基金、房屋空置期等

　　通过以上因素，我们会发现酒店式公寓其实并不是想象中的那么美好，风险因素还是很多，这需要我们再以后的投资规划中谨慎对待！

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